En av de største barrierene for energieffektivisering i utleide bygg er at ansvaret for investeringene og nytten av dem ofte ikke ligger hos samme aktør. Dette skaper det som gjerne omtales som et insentivproblem eller en interessekonflikt mellom byggeier, leietaker og bruker.

Ulike roller – ulike mål

Byggeier, leietaker og bruker har ofte ulike interesser knyttet til et bygg.

• Bygningseieren (ofte en eiendomsforvalter eller investor) har ansvaret for byggets struktur og tekniske anlegg, men vil som regel være opptatt av lønnsomhet og verdibevaring.
• Leietakeren (bedrift, offentlig virksomhet) bruker bygget i en tidsbegrenset periode, og betaler ofte strømregningen, men har ikke nødvendigvis myndighet eller interesse av å investere i byggets infrastruktur.
• Brukerne (de som jobber eller oppholder seg i bygget) er opptatt av komfort og funksjonalitet, men har sjelden noen direkte påvirkning på energivalg eller oppgraderinger.

Eksempler på interessekonflikter

• Strømregningen havner feil sted: Leietaker betaler for energibruken, men eieren må ta investeringen i varmepumper, isolasjon og energistyringssystemer. Uten en avtale som fordeler gevinsten, blir det lite insentiv for eier å oppgradere.
• Kort leietid = lite investeringsvilje: Hvis leietakeren har en leiekontrakt på 3–5 år, vil de ofte ikke ta risikoen med å investere i tiltak som kanskje først gir avkastning etter 7–10 år.
• Usikkerhet og kompleksitet: Energieffektivisering krever teknisk innsikt og økonomisk forståelse. Mange byggeiere og leietakere mangler kapasitet eller kompetanse til å vurdere tiltakene riktig – eller opplever det som for komplisert å inngå avtaler som fordeler kostnader og gevinster.

Løsninger som kan utjevne interessene

Uten tydelige mekanismer for å samordne interessene til eier, leietaker og bruker, risikerer man at stort energieffektiviseringspotensial i yrkesbygg forblir ubrukt. Løsningen ligger i å utvikle bedre samarbeidsformer, mer fleksible kontrakter og støtteordninger som gjør det mulig å ta gode valg – sammen.

Tiltak som kan bidra til utjevne interessemotsetningen er

• Grønne leieavtaler (green leases): Kontrakter der eier og leietaker deler både kostnader og fordeler ved energieffektiviseringstiltak.
• Energimerking og dokumentasjon: God oversikt over energiforbruk og tiltaksmuligheter kan redusere usikkerhet og styrke samarbeidet.
• Offentlige støtteordninger: Insentiver og tilskudd kan gjøre det mer attraktivt for eiere å gjennomføre tiltak – selv om gevinsten havner hos leietaker.
• Langsiktig tenkning i eiendomsforvaltning: Å se på energitiltak som verdiøkning og risikoredusering over tid, heller enn kortsiktig utgift.